Головне територіальне управління юстиції у Полтавській області Міністерства юстиції України

Герб Полтавщини
36014 м. Полтава, вул. Соборності, 45, (0532) 56-28-60, uprjustpoltava@just.gov.ua

Що таке договір емфітевзису?

9 липня 2018

Останніми роками в Україні все більшої популярності набирає укладання договорів емфітевзису, що в першу чергу пояснюється мораторієм на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до статті 407 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та статті 1021 Земельного кодексу України емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчується договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою.

Згідно статті 22 Земельного кодексу до земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Законодавство не містить вимог до форми договору про встановлення емфітевзису, однак, враховуючи положення статей 208, 209 ЦК, договір емфітевзису  укладається в письмовій формі та, за домовленістю сторін, посвідчується  нотаріально.

Важливою особливістю емфітевзису (порівняно з орендою) є те, що таке право може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування.

Договір емфітевзису може бути як строковий, так і безстроковий. Варто пам’ятати, що для земельних ділянок державної або комунальної власності строк не може перевищувати 50 років, а право користування не може бути відчужено, внесено до статутного фонду чи передано у заставу. Безстрокове укладання можливе лише для приватних ділянок.

Продаж прав (емфітевзису) на земельні ділянки державної та комунальної власності на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 Земельного кодексу України.

Таким чином, за договором власник земельної ділянки передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності.

Необхідно врахувати, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

‒ поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

‒ спливу строку, на який було надано право користування;

‒ викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Користувач землі може використовувати землю як актив ‒ продати право користування, взяти кредит під нього. Це основні відмінності, які відрізняють договір емфітевзису від договору оренди.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (Глава 33 ЦК).

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

У разі припинення юридичної особи, якій належало право користування чужою земельною ділянкою, емфітевзис у встановленому порядку передається правонаступнику (у випадку реорганізації юридичної особи) або включається до ліквідаційного балансу (у випадку ліквідації юридичної особи).

Важливо, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає обов’язковій державній реєстрації і виникає саме із дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 182,  частина 4 статті 334 ЦК; стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі - Закон).

Емфітевзис є похідним речовим правом на нерухоме майно і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно.

Відповідно до частини 1 статті 27 Закону державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно.

© 2008-2018 Всі представлені на WEB-сайті Головного територіального управління юстиції у Полтавській області оперативні дані і документація носять інформаційний характер і не можуть використовуватись як офіційні документи. При повному або частковому використанні інформації, розміщеної на web-сайті, посилання на джерело інформації обов’язкове.