Головне територіальне управління юстиції у Полтавській області Міністерства юстиції України

Герб Полтавщини
36014 м. Полтава, вул. Соборності, 45, (0532) 56-28-60, uprjustpoltava@just.gov.ua

Суперфіцій як альтернативний спосіб набуття права на забудову земельної ділянки

21 квітня 2017

Зростання ринкової вартості нерухомості загалом, і земельних ділянок зокрема, обумовило практичну неможливість набуття земельних ділянок у власність, а відтак поширення використання земельних ділянок під забудову на інших титульних правах.

Здійснення забудови на чужій земельній ділянці, як правило, здійснюється через договірні конструкції, передбачені Цивільним та Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі», а також  шляхом укладення договору суперфіцію.

Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, яке  не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Слід звернути увагу, що строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років. У випадках встановлення суперфіцію на невизначений термін, він є безстроковим і не обмежується конкретною датою. Що ж до суперфіцію, встановленого на певний термін, чинне законодавство не передбачає ані мінімальної, ані максимальної його межі. Водночас, сторони при визначенні такого терміну повинні враховувати положення про те, що суперфіцій є речовим правом. Тому, занадто короткий термін не відповідатиме природі такого договору і не дасть сторонам можливості реалізувати власні інтереси щодо зведення і користування будівлею (спорудою) на земельній ділянці.

Враховуючи викладене, проаналізувавши норми глави 34 Цивільного кодексу та глави 16-1 Земельного кодексу, можна сформулювати поняття суперфіцію як речове, спадкове і відчужуване право володіти та користуватися у межах встановлених договором строків чи безстроково чужою земельною ділянкою за плату виключно з метою здійснення забудови.

Надана в користування з метою забудови земельна ділянка повинна відповідати певному цільовому призначенню, яке встановлюється шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії на підставі рішень органів державної влади і місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Згідно з ч. 5 ст. 415 Цивільного кодексу землекористувач (суперфіціарій) повинен використовувати земельну ділянку згідно з її цільовим призначенням. Відповідно при укладенні договору суперфіцію насамперед слід виходити з цільового призначення земельної ділянки, оскільки вирішення у майбутньому питання про зміну цільового призначення земельної ділянки належить до компетенції не власника ділянки (він може лише ініціювати таку зміну), а відповідних органів, які приймають рішення з цього питання. Цільове призначення ділянки повинно дозволяти і передбачати здійснення забудови.

Щодо прав власника земельної ділянки, то, перш за все, він має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Що стосується прав та обов'язків землекористувача, слід зазначити, що землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

3-1) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;

5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договору суперфіцію, укладеного у рамках такого партнерства).

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Таким чином, у разі припинення суперфіцію право власності на зведені на ділянці будівлі вирішується таким чином: за згодою сторін; рішення суду про викуп власником земельної ділянки зведеної будівлі; рішення суду про викуп власником будівлі земельної ділянки, на якій вона розміщена; суд визначає умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк. В усіх інших випадках при припиненні суперфіцію право власності суперфіціарія на зведені ним споруди припиняється; вони підлягають зносу силами суперфіціарія, земельна ділянка приводиться до стану, в якому вона була до надання у користування. При цьому законодавство не передбачає можливості власника земельної ділянки набути право власності на будівлю у разі відмови суперфіціарія від знесення будівлі, хоча, по-перше, вимагати знесення будівлі у разі недосягнення домовленості між сторонами - право власника земельної ділянки, по-друге, законодавство не встановлює обов’ язок власника будівлі щодо знесення та заходи впливу на нього у разі відмови чи незнесення будівлі загалом. Тому, щоб уникнути суперечностей у майбутньому, усі ці питання необхідно детально врегулювати у договорі суперфіцію.

© 2008-2017 Всі представлені на WEB-сайті Головного територіального управління юстиції у Полтавській області оперативні дані і документація носять інформаційний характер і не можуть використовуватись як офіційні документи. При повному або частковому використанні інформації, розміщеної на web-сайті, посилання на джерело інформації обов’язкове.